Im Interview Jens-Michael Janssen, Geschäftsleitung Imvest & Home United:
2024 soll das Osnabrücker Ding im Herzen der Innenstadt eröffnet werden. Jens-Michael Janssen spricht über die Pläne für den Cross-Community Space, dessen Blaupause in Hamburg bereits seit 2019 erfolgreich läuft, regionale Partnerschaften sowie die Chancen für City und Einzelhandel.
Die Ding-Reihe, die mit dem Hamburger Ding in der Hansestadt gestartet ist und als nächstes in Kiel eröffnet, kommt nun nach Osnabrück. Warum gerade dieser Standort in Niedersachsen?
Jens: Wir sehen Osnabrück als sehr spannenden Standort mit einer wirtschaftlich attraktiven Bevölkerungsstruktur. Speziell die drei Hochschulen sorgen für eine tolle Dynamik und studentisches Leben, Innovationskraft und Wachstum. Uns hat aber vor allem die attraktive Lage des Objektes am Rand der Innenstadt überzeugt, in der das Osnabrücker Ding entstehen kann. Es ist gut angebunden, prominent im Stadtbild, bietet eine ausreichende Grundfläche und wird einen wichtigen Beitrag für eine innerstädtische Quartiersentwicklung leisten.
Wie habt ihr die passende Immobilie/den passenden Standort gefunden?
Jens: Wir haben genaue Vorstellungen, die wir in einem Ankaufprofil definiert haben. Mit unserem Maklernetzwerk und unseren Kontakten sind wir in ganz Deutschland auf der Suche und analysieren kontinuierliche diverse Objekte. In Osnabrück waren wir uns schnell einig, dass hier große Potentiale schlummern.
Wie weit seid ihr jetzt im Sommer 2022, welche Phase hat das Projekt?
Jens: Derzeit laufen die Entkernungsarbeiten, damit im Herbst mit der Sanierung des Gebäudes begonnen werden kann. Unser Zeitplan sieht die Eröffnung des Gebäudes im Jahr 2024 vor.
Was ist eigentlich ein Cross-Community Space, also was ist das Ding-Konzept?
Jens: Wie in Hamburg setzen wir auf den Plattformgedanken. Digitale Technik und unterschiedliche Module der Nutzung binden lokale Partner aus Osnabrück ein und sorgen für eine Infrastruktur, die auch für überregionale Partner spannend ist und aktivierend wirkt. Die Inhalte New Work, Veranstaltungen, Sport und E-Sport, Gesundheit und Begegnung werden den lokalen Bedürfnissen entsprechend implementiert und machen das Osnabrücker Ding zu einem funktionalen und identitätsstiftenden Knotenpunkt für Anwohner, Wirtschaft und Besucher der Innenstadt.
Wie wollt ihr das Konzept aus der Metropole Hamburg auf Osnabrück übertragen?
Jens: Grundsätzlich sind alle Module zur Nutzung, die auch im Hamburger Ding zu finden sind, auf das Osnabrücker Ding übertragbar. Allerdings gibt es Anpassungen aufgrund unserer Analysen der Stadt Osnabrück und der Lage des Objektes. Wir wollen auf die lokalen Bedürfnisse und Charakteristika reagieren können. So binden wir zum Beispiel die Universität Osnabrück aktiv ein.
Gibt es neue Partnerschaften, die ihr in Osnabrück testet?
Jens: Ja, wir haben uns mit der Universität auf eine Kooperation geeinigt, über die wir uns sehr freuen. Zwei Fachbereiche haben Flächen angemietet und die Studenten und Lehrkräfte werden in die Nutzung des Ding-Konzepts miteingebunden. So wird das Osnabrücker Ding zum Beispiel mit einer Welcome Lounge wie auch im Hamburger Ding zum Treffpunkt werden, wo unter anderem auch studentische Ausstellungen und universitäre Veranstaltungen stattfinden werden.
Wie kann das Osnabrücker Ding den Stadtteil beleben?
Jens: Durch die Vielfalt an Nutzungsmöglichkeiten der Flächen werden neue Zielgruppen angesprochen, welche die Innenstadt frequentieren werden. Die Studenten und Lehrkräfte, die im Osnabrücker Ding angesiedelt sein werden, verstärken diesen Prozess. Das Osnabrücker Ding wird ein Ort der Begegnung für alle Altersgruppen. Es entsteht eine attraktive Ergänzung zu der ansonsten vorherrschenden Einzelhandelsnutzung. Und nicht zuletzt werden durch die Events in den Abendstunden und an Wochenenden auch nach der Schließung der umliegenden Geschäfte Menschen in die Innenstadt gezogen.
Wie beobachtet ihr den Strukturwandel der Innenstädte? Warum ist die Umnutzung von Immobilien notwendig?
Jens: Der Strukturwandel hat sich massiv beschleunigt. Durch das veränderte Kaufverhalten hat der stationäre Einzelhandel immer größere Probleme. Am schwierigsten ist es in den innerstädtischen Obergeschossen. Monostrukturelle, also den auf Einzelhandel fokussierte Innenstädte, sind einfach nicht mehr attraktiv. Es braucht heute gute Gründe jenseits des Shoppings, um die Menschen in die Innenstädte zu bringen. Dazu zählt die Eventisierung: Wer echte Erlebnisse und Begegnung ermöglicht, wird Publikum anziehen. Und mit unserem Konzept ist das eben optimal umsetzbar.
Welche Mieter und Partner seht ihr im Osnabrücker Ding?
Jens: Neben der Universität und Partner aus dem Einzelhandel sprechen wir derzeit mit innerstädtischen Versorgern, Drogeriemärkten und anderen Filialisten über mögliche Anmietungen im Objekt. Wir sind auch für Startups, Scaleups und Agenturen spannend.
Welche Vorteile für den Einzelhandel hat das Osnabrücker Ding?
Jens: Die prominente innerstädtische Lage am inneren Straßenring der Stadt Osnabrück in einem sehr bekannten Gebäude ist schon mal ein großes Asset. Auch die Hauptbushaltestelle liegt nur 100 Meter entfernt. Dazu punkten wir mit einer gemischten Nutzerstruktur und überdurchschnittlichen Frequentierungsraten auch außerhalb von regulären Öffnungszeiten und am Wochenende.
Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit beim Osnabrücker Ding?
Jens: Das Gebäude wird nach modernsten ESG-Standards entwickelt. Beispielweise werden alte Baustoffe entweder von uns wieder verwendet oder über eine Internetplattform verkauft. Dazu zählt die alte Horten Fassade, von der wir 100 Quadratmeter verwenden und den Rest veräußern. Aber auch Fester, Brandschutztüren, Beschilderungen und das Mobiliar werden wiederverwertet.
Bieten Mittelstädte und Großstädte abseits der Metropolen besonderen Gestaltungsspielraum für Immobilienentwickler?
Jens: Die Akzeptanz unseres Ding-Konzeptes sowie die Bereitschaft von Politik und Verwaltung, dieses zu unterstützen und die bauliche Umsetzung voranzutreiben, sehen wir in kleineren wie auch größeren Städten. In Mittelstädten sind aber die Wege, grade auch zu möglichen Partnern vor Ort, kürzer. Das macht es sehr spannend.
Welchen Stressfaktoren seht ihr Euch im Rahmen der unterschiedlichen Krisen und der Zinserhöhung aktuell als Projektentwickler gegenüber? Gibt es Auswirkungen auf das Projekt in Osnabrück?
Jens: Wie viele andere Marktteilnehmer auch sehen wir uns beispielsweise mit erhöhten Baukosten konfrontiert. Da wir aber keinen kompletten Neubau anstreben, wirken sich die Baukostensteigerungen weniger auf unser Projekt aus.
Die Assetklasse Büroimmobilien steht seit Corona im Brennglas der Aufmerksamkeit. Wie ordnest Du die Perspektiven ein und welche Sonderrolle haben Coworking-Konzepte?
Jens: Die Entwicklung hin zu Remote Work, Home-Office und Coworking gab es schon vor Corona, aber die Pandemie hat die Entwicklung sehr stark beschleunigt. Wir antizipieren daher mittel- und langfristig deutlich mehr Anmietungen im Bereich Coworking. Vor allem aber glauben wir an den Katalysator-Effekt unserer Cross-Community, die durch interessante Inhalte wie Veranstaltungen, Sport und E-Sport eine Sogwirkung für Partner, Projekte, Arbeitnehmer und Arbeitgeber entfaltet.
Was muss passieren, damit Coworking-Immobilien effektiver bewertet werden können?
Jens: Gutachter und Immobilienbewerter sind zunehmend offen für eine neue, weitergehende Form der Bewertung, die nicht nur Einnahmen aus der Vermietung von Flächen betrachtet, sondern auch die aus Veranstaltungen, Partnerschaften, Werbung, Merchandise, Cross-Selling und vielem mehr. Das stimmt uns optimistisch, zumal wir uns mit Verbänden der Immobilienbewerter diesbezüglich in engen Austausch befinden, um das Modell und dessen Potentiale zu erläutern.
Sind innovative Wohnkonzepte wie Servicewohnen oder Single Apartments ein Faktor, wenn Innenstädte neu belebt werden sollen?
Jens: Auf jeden Fall! Innenstädte müssen ganzheitlich neu gedacht werden. Vor allem normales Wohnen sollte berücksichtigt und integriert werden, um Innenstädte mit Leben zu füllen.